財産の評価方法

主な財産の一般的な評価方法

相続税を計算するためには、被相続人の財産の価値を評価しなければなりません。財産はその性質によって評価方法が決まっています。
下記に主な財産の一般的な評価方法をご紹介致しますが、具体的事案に即した回答やより詳しい情報をお求めの方はお近くの税務署か税理士にお問い合わせください。

宅地の評価方法

宅地は市街地にあるかどうかで評価方法が異なります。

路線価方式

市街地にある宅地はこの方式で評価します。路線価方式は、道路ごとに１㎡あたりの路線価が千円単位で定められており、それに土地の面積を掛けて評価額を出します。
しかし、路線価、面積が同じでも土地の形状によっても評価額が異なります。間口の狭い土地、角地、奥行きの長い土地などの場合は、それぞれ特別の計算をします。

倍率方式

市街地以外の場所にある宅地はこの方式で評価します。倍率方式は、各市町村が定めている固定資産税の評価額に、一定の倍率を掛けて評価額を出します。

路線価も倍率も地価の動向に基づき各国税局で毎年見直しをし、財産評価基準書により公開されています。また、路線価図は税務署、図書館、各地の税理士会などにも置いてあります。固定資産税評価額は市町村役場の固定資産税担当の課で調べることができます。
なお、宅地には小規模宅地等の評価減の特例という、相続税を軽減することができる制度もあるようです。

借地の評価方法

借りた土地の上に建物を建てて、地代を払って利用する場合、借地権が発生します。借地権は土地の評価額に借地権割合というものを掛けて評価額を出します。借地権割合は各国税局が定めています。

具体的な例を出しますと、１億円の土地に７０％の借地権割合が設定されている場合、７，０００万円が借地人の財産、３，０００万円が地主の財産（貸地の評価額）ということになります。
なお、定期借地権はまた別の計算方法で評価します。

借家建付地の評価方法

自分の所有する土地に建てた一軒家やアパートなどを他人に貸している場合の、その土地のことを貸家建付地といいます。貸家建付地は、借家人の存在により地主の使用の自由度が制限されているので、自用地としての評価額よりも低く評価されます。具体的には、

土地の評価額×(１－借地権割合×借家権割合)

の式で算出します。

農地の評価方法


農地は、純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地の４種類に区分されます。

①　純農地と中間農地は、固定資産税評価額×倍率　で算出します。

②　市街地周辺農地は、市街地農地とした場合の評価額×８０％　で算出します。

③　市街地農地は、(農地を宅地とみなした場合の１㎡あたりの価額－１㎡あたりの造成費)×地積（宅地比準方式といいます）　か、倍率が定められていれば倍率方式　で算出します。


山林の評価方法

山林も農地と同様、純山林、中間山林、市街地山林の３種類に区分され、純山林と中間山林は倍率方式、市街地山林は宅地比準方式または倍率方式　で算出します。
なお、宅地造成費は、各国税局ごとに金額が定められています。

建物の評価方法


建物の場合は、固定資産税評価額が相続税評価額となります。貸家やアパートは借家権割合を減額して算出します。

上場株式の評価方法


東京、大阪などの証券取引所に上場されている株式は、以下の４通りの計算方法で算出された金額のうち、最も低い価格で評価することになっています。

①　被相続人が死亡した日の終値
②　被相続人が死亡した月の、毎日の終値の月間平均額
③　被相続人が死亡した月の、前月の毎日の終値の月間平均額
④　被相続人が死亡した月の、前々月の毎日の終値の月間平均額

なお、毎日の終値は新聞を見ればわかりますし、平均額は証券会社、証券取引所、税務署に問い合わせれば、教えてくれます。

非上場株式の評価方法


取引相場のない株式は、発行会社を大会社、中会社、小会社に区分して、類似業種比準方式、準資産価額方式、配当還元方式のいずれかで評価します。さらに、同族株主の取得した場合と、非同族株主の取得した場合でも評価方法が異なりますので、税務署や税理士に相談するのがよろしいでしょう。

公社債の評価方法


割引発行されているものは発行価額と購入日から相続開始日までの期間の割引料の額との合計額で計算します。利付きのものは発行価額と前回の利子支払日の翌日から相続開始日までの期間の利子の合計額で計算します。

家庭用財産の評価方法


原則は、評価対象物と同種同規格のもので、同程度に損耗したものを買う場合の価額ですが、新品小売価格から償却額合計額を控除した価額でも構いません。

預金・貯金の評価方法


相続開始日現在の預金残高にその日までの経過利子の金額を合計したもので評価します。

書画・骨董の評価方法


売買実例価額または精通者意見価額のいずれかを選択します。

貸付金の評価方法


元本に相続開始日までの経過利子を加算した価額です。